Эксперт по недвижимости Анжела Красноярова рассказала о донорской ипотеке

В условиях роста ипотечных ставок многие семьи без детей сталкиваются с серьёзными финансовыми трудностями при покупке собственного жилья. Традиционные кредитные программы становятся менее доступными, что вынуждает искать альтернативные решения. Одним из таких инструментов является донорская ипотека — схема, позволяющая существенно снизить нагрузку на заёмщика. Сегодня эксперт в сфере недвижимости, руководитель агентства “Рост инвест” Анжела Красноярова подробно расскажет, как работает этот механизм и кому он может быть полезен.

“Донорская ипотека представляет собой способ получения кредита с привлечением созаемщика, соответствующего критериям льготной программы.

Предположим, вы хотите приобрести недвижимость, но процентная ставка для вас непосильна. Если вы не являетесь сотрудником IT-компании и не планируете покупку жилья на Дальнем Востоке, единственным доступным вариантом может быть семейная ипотека. Даже при отсутствии детей, вы можете претендовать на такой кредит, если найдете подходящего созаемщика.

Созаемщик-донор – это лицо, отвечающее требованиям программы и готовое выступить в роли донора. Например, родственник с двумя несовершеннолетними детьми может стать ипотечным донором, содействуя получению кредита на более выгодных условиях. Донорами могут быть не только родственники, но и друзья, коллеги или знакомые.

При использовании схемы “донорской ипотеки”, когда основной заемщик без детей оформляет семейную ипотеку с участием созаемщика-донора, важно четко понимать, кто может выступать в качестве донора и какие обязательства он на себя берет. В 2025 году требования к участникам ужесточились, и банки стали более тщательно проверять сделки, чтобы избежать злоупотреблений.

Ипотечный донор – это лицо, формально соответствующее требованиям программы семейной ипотеки (согласно постановлению Правительства РФ №1711 в редакции 2025 года), но не приобретающее жилье для себя. Его участие позволяет второму заемщику, не имеющему детей, получить ипотеку по сниженной ставке (обычно около 6% годовых).

В 2025 году ипотечным донором может стать: родитель ребенка, рожденного после 1 января 2018 года; опекун или усыновитель такого ребенка; родственник ребенка (например, бабушка, дедушка или тетя), если это допускается банком; гражданин РФ, соответствующий требованиям по возрасту, доходу и гражданству.

Юридически донор является полноправным созаемщиком и несет равную ответственность по кредиту. Банк имеет право требовать выплаты как от основного заемщика, так и от донора. В случае неплатежеспособности основного заемщика обязательства переходят к донору. До полного погашения кредита донор остается участником договора, даже если он не участвует в приобретении жилья. В некоторых случаях донор может выйти из состава созаемщиков через суд или по соглашению сторон.

Законодательство и банковская практика не требуют совместного оформления права собственности на жилье с созаемщиком. В договоре купли-продажи владельцем недвижимости может быть указан только основной заемщик, при условии предварительной договоренности о разделе прав собственности. Однако некоторые банки допускают распределение прав собственности между заемщиками, поэтому необходимо заранее уточнять требования конкретного банка.

К преимуществам донорской ипотеки относятся: снижение финансовой нагрузки, более выгодные условия, ускорение процесса покупки жилья и гибкое планирование бюджета.

Среди недостатков можно выделить юридические сложности, риск изменения ситуации у донора, ограничения со стороны банка и необходимость подтверждения источников средств донора.

Таким образом, донорская ипотека может быть эффективным инструментом при соблюдении всех юридических формальностей и требований банка.”

Анжела Красноярова, эксперт в сфере недвижимости, руководитель АН “РОСТ-ИНВЕСТ”