Твой Склад: почему self storage стал хитом для частных инвесторов

В условиях нестабильности на финансовых рынках все больше инвесторов обращают внимание на реальные активы. И одним из самых ярких трендов в коммерческой недвижимости России стали склады индивидуального хранения, или self storage. Почему этот сегмент стремительно набирает популярность, каковы его доходность и риски, рассказал Дмитрий Риндевич – основатель международной сети «Твой Склад» и сооснователь инвестиционной платформы Hedlainer.

– Дмитрий, давайте начнем с главного: насколько выгодны инвестиции в self storage? Какова окупаемость и доходность?

– Инвестиционная привлекательность этого формата – в его простоте и устойчивости индустрии. Суть его заключается в приобретении коммерческого помещения, которое делится на небольшие боксы площадью от 0,5 до 30 кв. м с последующей сдачей в аренду для хранения личных, сезонных вещей и бизнес-имущества.

Все наши объекты, которые мы приобретаем в собственность вместе с инвесторами, находятся в диапазоне окупаемости до 7 лет, что дает дивидендную доходность 16-18% годовых и прирост стоимости актива на уровне 7% годовых.

Например, за последний год мы вместе с нашими инвесторами приобрели 5,5 тыс. кв. м коммерческой недвижимости общей стоимостью реализации проектов на 198 млн руб. для открытия Центров хранения вещей «Твой Склад»

– Какие помещения стоит выбирать для такого бизнеса, чтобы минимизировать риски?

— В нашем сегменте правильно подобранное помещение определяет экономику проекта не меньше, чем сама модель. Поэтому мы используем жесткие критерии отбора локаций и всегда оцениваем их комплексно.

Прежде всего это транспортная доступность. Объект должен находиться в непосредственной близости от основных магистралей, а не в глубине промзон или за городом. Для клиентов важно быстро доехать, разгрузиться и получить доступ к боксу — это напрямую влияет на повторное обращение и заполняемость.

Второй ключевой блок — окружение и плотность населения. Лучшие объекты — это жилые массивы, новые микрорайоны, крупные офисные кластеры и территории торговых гипермаркетов. Здесь спрос формируется естественно: людям и бизнесу просто не хватает места для хранения, а значит, объект начинает загружаться быстрее и стабильнее.

Мы также оцениваем конструктив и техническое состояние здания. Помещение должно быть капитальным и сухим, с высотой потолков от 2,5 до 9 метров — это позволяет эффективно зонировать пространство и делать многоярусные конструкции. Важны широкие дверные проемы, отсутствие длинных лестниц и удобный подъезд для автотранспорта. Это критично для потоков B2B-клиентов и интернет-торговли.

Желательно расположение на первой линии: хорошая видимость и доступность повышают конверсию в арендаторов в первые месяцы запуска.

Такой набор требований позволяет не только минимизировать операционные риски, но и точно прогнозировать сроки выхода на окупаемость — вне зависимости от региона.

– Кто является основным арендатором и формирует спрос?

— Сегодня структура спроса в self storage выглядит достаточно устойчиво: около 80% арендаторов — это частные клиенты. Именно они формируют базовую загрузку объектов, и их потребности во многом объясняют рост сегмента. Основная причина обращения к складам индивидуального хранения — нехватка пространства в современных ЖК с компактными планировками. Людям просто негде хранить сезонные вещи, инвентарь, спортивное оборудование или имущество, которое используется нерегулярно, но требует безопасного и аккуратного хранения. Дополнительный спрос создают периоды ремонта и переездов, когда жильцы выносят из квартиры мебель и коробки на несколько месяцев.

Важно и то, что такой формат стал удобной альтернативой традиционным гаражам: круглосуточный доступ, безопасность и возможность арендовать ровно тот объем, который нужен, сделали self storage привычной частью бытовой инфраструктуры в крупных городах.

Около 20% спроса формирует бизнес, и этот сегмент растет быстрее других. Для компаний и самозанятых критична близость к городу, поэтому они используют боксы как компактные городские склады и точки «последней мили». Чаще всего это продавцы маркетплейсов, небольшие интернет-магазины, частные предприниматели или небольшие компании, которым нужно хранить оборудование, архивы, расходные материалы и товарные остатки. Для них важны низкие операционные издержки, удобный подъезд и возможность работать с помещением круглосуточно.

В результате именно сочетание бытового и делового спроса делает self storage одним из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости: частные клиенты обеспечивают долгий цикл аренды, а бизнес — предсказуемую загрузку и высокий средний чек.

– Существуют ли уже успешные примеры и инструменты для инвестирования в этот сегмент?

– Безусловно. Наша компания «Твой Склад» наглядно демонстрирует жизнеспособность и прибыльность этой модели. Она успешно работает на рынке более 5 лет. Сегодня у нас 33 объекта общей площадью 21 тыс. кв. м в 20 городах и 3 странах. Это только начальная точка развития нашей компании и индустрии в целом, с учетом того, что на данный момент необеспеченность рынка составляет 1,4 млн кв. м в крупных городах России.

Self storage – не просто тренд, а полноценный, высокодоходный и перспективный инвестиционный инструмент, который становится все более доступным благодаря современным финансовым технологиям.

Источник – РБК